自去年11月突破2015年9月的歷史高位后，香港住宅樓價逾今已連續八個月創出新高，超過東京、上海、北京、紐約、新加坡，在全世界排名第二，僅次于北歐小國摩納哥。

香港差餉物業估價署今日公布的數據顯示，6月全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續第八個月創出新高，但環比升幅已經有所收斂。

以1999年香港房價作為基準（100），6月全港私人住宅樓價指數報336.1，較5月調整后數字333.8升0.69%，但比5月1.21%的按月升幅有所減緩。今年上半年，香港整體樓價累積升幅達9.3%。

同時，香港房屋租金上漲之勢則更加兇猛。6月份私人住宅租金指數環比上漲1.05%，與5月份1.11%的調整后數字相近，不見放緩態勢。

香港房市走牛的重要推手：當下低利率市場

香港房地產市場持續走牛有三個重要推手：1、房屋供應增長的速度無法滿足港人需求；2、長期的低利率環境為炒房客提供了彈藥；3、看好香港房市的內地資金大量涌入。

由于借貸成本低廉，且首付比例較內地要低，炒房客可以以較高的杠桿在香港買房。放眼全球，樓市火爆的加拿大與美國已經紛紛開啟加息模式，以抑制樓市風險。

值得一提的是，盡管香港金管局已經跟隨美聯儲自去年年底以來加息三次，但在國際資本與內地資本紛紛涌入香港，市場流動性極為充裕的情況下，調控效果甚微，市場利率幾乎毫無上升之勢。（更多詳情見《香港“股樓”雙牛會終結嗎？你現在需要關注港幣走勢》）

同時，為了防控由房地產引起的金融風險，香港金管局5月下旬宣布推出第八輪逆周期措施，并進一步收緊非首次置業人士的按揭。然而從6月份的樓價指數看，由于市場利率仍然處于非常低廉的水平，政府的干預措施并未對樓價有明顯的壓抑作用。

隔夜HIBOR突然飆高

然而，金管局三次加息都無法推高的香港市場利率近日發生了突變。隔夜HIBOR在今天突然飆高至0.71407%，創2008年以來最高。而在上周五，這個數字僅為0.11264%。

如果隔夜HIBOR持續保持在高位，說明市場資金量緊張，香港長期市場利率也會隨之上升，從而對房價造成沖擊。

不過，引發這次HIBOR飆漲的原因可能是短端資金需求突增。今天早上，和記電訊宣布以19億美元售出香港固網資產，匯豐則表示將回購不超過20億美元的股票。

工銀國際研究部副主管涂振聲表示，受到短端資金需求帶動，比如I Squared Capital收購和記電訊以及匯豐宣布股票回購，隔夜HIBOR突然拉升，隔夜SHIBOR飆漲。但是，由于整體港元資金仍屬充裕，料短端資金利率很快將回落。

ING經濟學家Iris Pang也表示，港元隔夜資金成本上升源于匯豐宣布股票回購，但這不代表資金流出香港，因為港元匯率仍穩定。

然而，結合當下香港節節攀升的樓市，香港市場利率的每一次異動都不免讓人心中生出疑惑，產生隱憂。在一個年輕人因高房價而不得不“流行”蝸居的城市里，沒人知道香港資金究竟何時會收緊，香港高企的房價會何時漲到頭。